甲公司為M市從事貨物加工銷售的增值稅一般納稅人，適用的增值稅率為17%。2017年1月，甲公司將A、B兩項房產對外出租，其中：A房產地處甲公司機構所在地，2015年2月購置，年租金252萬元，租期2年。B房產地處異地N市，2016年10月購置，年租金133.2萬元，租期1年。本案例僅考慮增值稅的會計與稅務處理。

房租的增值稅處理

　　根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第二款規定，納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。甲公司出租A、B兩項房產，均為一次性全額收取租金，其納稅義務發生時間均為收到預收款的當天。

　　1.A房產

　　《國家稅務總局關于發布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016 年16號）第三條第一款規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

　　A房產地處甲公司機構所在地，且為2016年4月30日前取得的不動產，不需預繳增值稅款，只需向機構所在地主管國稅機關申報納稅。經租賃雙方協商，甲公司出租A房產選擇簡易計稅方法。

　　甲公司一次性收2年租金504萬元（252×2），應繳增值稅=504÷（1+5%）×5%=24（萬元）。

　　2.B房產

　　（1）計稅方法及稅款預繳。根據國家稅務總局公告2016 年16號第三條第二款規定，一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規定執行。因B房產與甲公司機構所在地不在同一縣（市、區），且為2016年5月1日后取得的不動產。甲公司出租B房產需在N市主管國稅機關預繳增值稅款，且只能選擇一般計稅方法。

　　（2）預繳稅款。根據國家稅務總局公告2016 年16號第七條第一款規定，納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%。甲公司出租B房產預繳增值稅=133.2÷（1+11%）×3%=3.6（萬元）。

　　（3）稅款的計算。向甲公司機構所在地主管國稅機關申報應繳增值稅=133.2÷（1+11%）×11%=13.2（萬元），扣除預繳稅款3.6萬元后，應繳納稅款9.6萬元。

增值稅的會計處理

　　甲公司房產出租，為經營租賃，根據《企業會計準則第21號——租賃》第二十二條的規定，對于經營租賃的租金，承租人應當在租賃期內各個期間按照直線法計入相關資產成本或當期損益；其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。出租企業發生的初始直接費用，應當計入當期損益。甲公司對出租的房產租金按直線法分月計入當期損益。

　　1.A房產

　　甲公司出租A房產選擇簡易計稅方法，根據《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）的規定，“簡易計稅”明細科目，核算一般納稅人采用簡易計稅方法發生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業務。

　　（1）2017年1月收到房屋租金：（單位：萬元，下同）

　　借：銀行存款 504

　　       貸：預收賬款 504

　　（2）計提增值稅

　　借：預收賬款 24

　　       貸：應交稅費——簡易計稅 24

　　（3）每月結轉房屋租金收入=480÷（2×12）=20（萬元）

　　借：預收賬款 20

　　       貸：其他業務收入 20

　　（4）2017年2月繳納稅金

　　借：應交稅費——簡易計稅 24

　　       貸：銀行存款 24

　　2.B房產

　　根據財會〔2016〕22號文件規定，“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發的房地產項目等，以及其他按現行增值稅制度規定應預繳的增值稅額。

　　（1）2017年1月收到房屋租金

　　借：銀行存款 133.2

　　       貸：預收賬款 133.2

　　（2）2017年1月末，結轉預交增值稅

　　借：應交稅費——未交增值稅 3.6

　　       貸：應交稅費——預交增值稅 3.6

　　（3）計提增值稅

　　借：預收賬款 13.2

　　       貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 13.2

　　（4）每月結轉房屋租金收入=120÷12=10（萬元）。

　　借：預收賬款 10

　　       貸：其他業務收入 10

　　（5）在N市預繳稅款

　　借：應交稅費——預交增值稅 3.6

　　       貸：銀行存款 13.6

　　（6）2017年2月繳納稅金

　　借：應交稅費——未交增值稅 9.6

　　       貸：銀行存款 9.6

　　綜合上述案例分析，企業對房產出租的會計與稅務處理時，還應顧及以下方面：

　　1.合理選擇計稅方法。根據財稅〔2016〕36號文件附件1第十八條規定，一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。企業出租房產，符合條件可選擇一般計稅方法或簡易計稅方法計稅的，可從房產出租的凈收益及承租客戶需求等方面去綜合考慮。

　　2.正確計算企業所得稅。根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。企業在預收跨年房產租金計交相關稅金時，需注意增值稅與企業所得稅的處理差異。

　　3.正確進行會計處理。如預繳增值稅，不一定通過“預交增值稅”科目核算。選擇簡易計稅方法計預繳增值稅，要通過“簡易計稅”科目核算。財會〔2016〕22號文件規定，“營業稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”，核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關稅費。利潤表中的“營業稅金及附加”項目調整為“稅金及附加”項目。為此，企業出租房產所產生的房產稅、城市維護建設稅、教育費附加等應通過“稅金及附加”科目核算。